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2008年12月

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新築住宅の価格は坪単価の他にこんなお金がかかる



坪単価という言葉は、住宅購入を考えたことがある人も無い人も、一度は聞いたことがあると思います。

ここの坪単価は80万円、あそこは60万円などと、住宅の購入費用の目安となっています。

しかしこの坪単価はあくまで目安であって、あなたが実際に建てるものによって坪単価は無意味なものとなってくるのです。

まず住宅展示場に行くと、概算で値段を提示してくれます。

その場合、実際に建てる土地の広さや家の大きさも違ってくるので、たいていは坪単価という単位で住宅の値段を計算しています。

坪単価20万円の家よりも40万円の家の方が、一般的には仕様などが高価であるというわけです。

一坪はたたみの2畳分の大きさです。

つまり坪単価とは、たたみ二畳分の空間がいくらの値段で建つのかということを示しています。

けれども、もともと坪単価の計算方法は、新築住宅の工事費用も含めた本体価格を延床面積で割って計算しています。

住宅展示場にあるような、規格タイプの住宅ならば住宅展示場内で比較検討することができますが、注文建築となると、ちょっと違ってきます。

自由設計なら、間取りや外観、内装、設備などすべてを設計士と一緒に考えて検討した結果、初めて躯体工事費などを見積もることができます。

つまり自由設計に関しては、坪単価いくらで建てて欲しいといった漠然とした条件では、見積計算は出来ないことになります。





新築住宅の登記費用っていくらかかるの?



新築住宅を購入する場合にせよ、不動産を購入する際には必ず登記費用がかかってきます。

この登記費用とは、登録免許税、そして登記を代理で行ってもらう司法書士への報酬などが挙げられます。

ここでは、登録免許税の内訳とその費用について解説していきます。

新築住宅には、不動産の建物表題登記(表示登記)所有権保存登記、または所有権移転登記が必要となってきます。

また、埋め立てなどを行ったことで新たに土地ができた場合には、土地表題登記も必要になってきます。

建物の場合は、新築住宅なので初めて台帳に記録されるケースには所有権保存登記が必要ですが、土地の場合には、以前所有していた名義人(土地所有者)からの所有権移転登記が必要となります。

このどちらにも登録免許税がかかってきます。

これら登記に関わる税金の費用は、土地や建物の固定資産税の評価額によって計算されます。

一般的な固定資産税評価額の目安は、土地の評価額は公示価格の70%ほど、新築住宅の場合は住宅建築費の50~70%程度くらいになっています。

また、新築住宅を購入した場合には、建物の表示登記費用が必要となってきます。

これは、土地家屋調査士に依頼するもので、だいたい10万円程度だと考えると良いでしょう。

登録免許税は、「一定の条件を満たす住宅の場合に限り」2009年3月31日まで特例の軽減措置があります。

その特例の軽減措置を受けられると、新築住宅の場合、土地の所有権移転登記では、固定資産税評価額の
1%、建物の所有権保存登記では、固定資産税評価額の0.15%となっています。

特例が受けられない場合、つまり軽減が無い場合は、建物の所有権移転登記費用としては2%かかります。

次に、建物の固定資産税評価額が2000万円とした場合、どのくらい差がでるか計算してみました。





新築住宅に必要な登記について



新築住宅の予算のページで、物件価格は総予算の65%くらいに設定しておく必要があると書きました。

残りの35%の費用の中に引越し代や家具証明代など、そのほかにも様々なものがかかります。

その一つに、土地や建物の購入時に必ずついてまわる所有権に関連する、「登記」というものがあります。

登記というのは、不動産である土地や建物の詳細な所在や面積、そしてその不動産の所有者は誰なのかを明確に提示するために行われるものです。

これらはすべて、法務局が行っています。

これらの登記を管理しているものが、登記簿になります。

これまでは登記簿は一般に公開・閲覧されていて、不動産の取引を円滑にできるようになっていました。

しかし最近は、登記簿ではなく、コンピューターで登記記録が管理されています。

法務局に行き依頼すれば、コンピューターの端末から登記事項証明書をすぐに出して見せてもらうことができるようになりましたが、従来のように誰でもが登記記録を自由に閲覧することはできません。

新築住宅の登記は、新築住宅を所有する人の所有権保存登記をします。

新築住宅でも土地を購入するまでは、その土地は違う人のものであったはずなので、購入の際には所有権移転登記をします。

これは、今までの所有者から新しい所有者に所有権が移転しますよという証明書類になります。

もし、購入するのが中古住宅なら、土地だけでなく建物も所有権移転登記が必要になってきます。

新築住宅を購入する場合、民間の金融機関で住宅ローンを組むためには、その金融機関と抵当権設定登記を行わなければなりません。

住宅ローンを完済すれば、今度は抵当権抹消登記が必要になります。

登記をする際には必ず、登録免許税がその都度かかります。

新築住宅を購入する場合には、こうした登記にも必要な予算も考えておかなければなりません。

住宅ローン住宅取得特別控除を受ける場合には、そのほかに登記事項証明書も必要になります。

こうした登記に必要な予算は、いったいいくらくらいかかるのでしょうか?とても重要なところですよね。

次の「新築住宅の登記費用っていくらかかるの?」のページに詳しく記載していきます。

是非ご参照ください。







新築住宅の予算の賢い取り方とは



新築住宅予算というと、予算イコール物件価格と考えている方が多いのでは?と思われます。

色々必要だけど、これから時間をかけてちょっとずつ買い足せばいいから大丈夫だよ!と思いがちですが、ちょっと待ってください。

本当にそれだけで済むのでしょうか?

まず住宅展示場などに行くと、新築住宅の価格の目安として坪単価が示されています。

新築住宅を建てる場合は、何坪の建物を建てるのか計算しますが、当然のことながら、新築住宅予算は建物の予算以外にもかかってきます。

仮に総予算が2000万円だとすると、そのうち新築住宅の価格は65%の1300万円前後と考えておくのが妥当でしょう。

残りの700万円程は、建築業者のカタログなどにはなかなか記載されていない部分ですが、必ず必要な費用となります。

それは、地盤補強工事であったり、配水管を引き込む工事や、家具・照明器具、エアコンや暖房などの空調設備の費用であったりします。

その他にも、カーテンやブラインドがかなり必要になってきます。

もし、照明器具やカーテンなど引越し前に使用していたものを使うにしても、それ以外に地鎮祭や、上棟式の費用それに、近所のあいさつ回りの粗品も必要になってきます。

設計デザイン費用テレビなどのアンテナを設置する費用も必要です。

そもそも引越費用が要ります。

今まで住んでいたマンションや戸建住宅を売却して新築住宅を建てる場合や、自分の土地での建替えの場合には、仮住まい用の賃貸費用(目安として約4ヶ月分。そのほかに敷金や礼金もあります。)も必要になります。

そうなると引越は仮住まいと新築住宅の二回行われることになりますから、引越費用もかさんできます。

近年では、民間の金融機関で住宅ローンを組んで新築住宅を購入する人がほとんどですから、そのための費用はかなり必要です。

例えば、抵当権設定費用や、ローンのための保証料です。登記費用火災保険地震保険にも入らなければローンは組めません。

これらの額をすべて考えに入れて、新築住宅の予算を組まなければなりません。

このように新築住宅の取得には、意外と沢山の費用が購入前から発生するのです。

新築住宅を購入される人の大半は、それまでより部屋数が増えたり、面積が大きくなったりする場合が多いため、今まで住んでいたところ以上の家具や照明、エアコンなどの空調を買い足すことになるでしょう。

住宅ローンを組む際も、住宅ローンの金利だけではなく、保証料という手数料のような費用は現金で前払いすることがほとんどです(物件価格にもよりますが、大体60万円ほど)。

このようなことを意識して新築住宅の予算を組み立てると、無理のない自分の建物の予算どのくらいなのかが把握できるでしょう。





新築住宅の建設性能評価は意外と…



新築住宅の建設性能評価」。

こう聞くと、漢字が一杯で難しそう…と感じてしまうかもしれませんが、知ってしまえば意外と簡単で、それ以上にとても重要な要素であることがわかってくると思います。

当ページでは、この「新築住宅の建設性能評価」について取り上げていきます。

住宅は建ってしまうと、構造体などの中身がどうなっているのか全くわかりません。

デザインはいいんだけども、中身はどうなんだろう?地震が来たら壊れないかどうか不安だなぁと感じたことはありませんか?

少なくともここで取り上げる住宅品格法が施行されるまでは、かなり不透明な部分でもありました。

しかしこの法律(住宅品格法)ができたおかげで、客観的に住宅建設の性能が評価され、我々にも判断できるようになりました。

それがいわゆる、建設性能評価というものです。

新築住宅の建設性能評価は、住宅品格法という法律に基づいたものになっています。

この住宅品格法とは、平成12年の4月1日に実施された住宅性能表示制度の中の一つで、新築住宅の外見や間取り図だけではなかなか分かりにくい住宅の品質を、正しく評価するためにあります。

また、いろいろな住宅の性能をわかりやすく表示したり、トラブルを迅速に解決するためのものでもあります。

新築住宅の建設性能評価をするのは、登録住宅性能評価機関の評価員と呼ばれる人が、定められた統一基準に基づいて住宅の性能を評価します。

調査項目は、

①どれだけ地震に耐えられるかという構造の安定度。

②火災時の安全性。

③そして柱や土台の耐久性。

④配管の更新対策の有無。

⑤温熱環境は適切かどうか。

⑥シックハウス対策として部屋が換気ができる状態であるか。

⑦窓の面積が光環境において適切か。

⑧遮音・防音対策がなされているか。

⑨高齢者や障害者への配慮がなされているか。

⑩そして防犯対策が行われているか。

以上の10項目になります。

建設性能評価は、これらの項目において、等級や数値で表示されます。

このように住宅品格法で評価を受けると、万一トラブルが発生した場合でも、登録住宅性能評価機関が公正に対処してくれます。

そして、何よりもこうした機関が評価した住宅には信頼があるので、民間金融機関でローンを組む場合には、金利の優遇が受けられたり、地震保険などの保険料が割引されたりします。

これらについての詳しいことは、国土交通省が住宅性能表示制度をホームページで解説しているので参考にすると良いでしょう。

大手のハウスメーカークラスになると、ほとんど高評価の等級になっています。

ただ使用する部材などで、その等級も若干変わってきたりするので、大手だから良いという先入観を無くして新築住宅の建設性能評価を検証する必要があると思います。






新築住宅の間取りのポイント



このページでは新築住宅の間取りのポイントについて記載しています。

新築住宅の間取りは、すでにお気づきかと思いますが、本当に多種多様です。

さらに風水などの家相で間取りを検討するとなると、なかなかバッチリな間取りが取れないのが現状です。

もしあなたが間取りについてどうしたら一番よいか迷ってらっしゃるのなら、まずは新築住宅の購入の原点にもう一度返って、基本的なことからじっくりと押さえていくことで、あなたの要望を整理できるのではないかと思います。

まず新築住宅の購入には、注文建築で新築住宅を建てる人もいれば、既に建っている建売の新築住宅を見て購入する人と様々ですね。

立地条件をまず第一に考えた後は、建物の間取りが重要になってきます。

新築住宅の案内や広告には必ず間取り図が掲載されています。

現在と将来的な家族構成やライフスタイルを十分に考えて、まずは新築住宅の間取り図を見ていくと良いでしょう。

部屋の採光は適切か、窓は隣の家の窓とぶつかっていないか、収納は十分か、風通しはいいか、またトイレ・洗面の場所や導線が実際の暮らしの中で使いやすいように配置されているかなど、確かめていくときりがないくらいです。

最初は、単なる多くの一般的な間取り図であったものが、自分達のライフスタイルに照らし合わせてみると、それぞれ長所やメリットと同時に短所・デメリットがあることに気付くはずです。

そして、新築住宅の間取り図をあなたのライフスタイルを想像しながら沢山見ていくことによって、あなたのライフスタイルに合った間取りがどういうものであるかが分かってきます。

もし、間取り図を建築士や住宅メーカーに描いてもらうなら、ある程度の間取りの希望を伝えなくてはなりません。

お客様や相手方のご両親がよく泊まりにくるのであれば、客間とそこの収納を広く取るとか、キッチンとリビングを分けるとかなどです。

また、水周りの位置も大切です。お風呂やトイレ・洗面の音が、寝室で寝ているときに気にならないかどうかもチェックポイントです。

家を建てる場合には、それに木造か鉄筋コンクリートか、木造と鉄筋を組み合わせた工法や構造躯体によって、建蔽率も大きく変わってきます。

また、家の構造や間取りの取り方が将来簡単にリフォームできるかどうかも大切なポイントになります。

子供がまだ小さい間は、やはり将来のライフスタイルを考えて、柔軟に対応できる間取りや工法の住宅業者で建てたいものです。

新築住宅の間取りに関してまとめますと、

あなたの家族構成やライフスタイルにあったもの。

例えば、子供がこれから産まれ家族が増える、もしくは子供が大きくなって出て行き夫婦2人になる。子供は部活で遅く、ご主人は朝の通勤が早いなど家族間での生活リズムが違うといったもの。

日当たり、採光が十分確保できている間取りかどうか。近隣の建物もあわせて調べるべきでしょう。

将来の家族構成の変化によって、リフォームしやすいかどうか。

水周り(浴室・洗面・トイレ)の位置・導線は使いやすいかどうか。

という感じになるでしょうか。

このようなポイントを意識して、再度間取り図をご覧になってみてください。きっと何らかピンとくるものが出てくると思います。

新築住宅に関しては、まだ間取り以外にも様々な検討要素があります。当サイトには他にも新築住宅の記事がありますので、是非ご覧いただければ何かしら、あなたのお役に立てると思います。






新築住宅の価格について



新築住宅の価格について、このページでは解説していくことにします。

新築住宅の購入検討にあたり、『価格』がとても重要で頭を悩ませる要素のひとつであることは、恐らくどなたでも当てはまることだと言えます。

「本当にこの価格は妥当なんだろうか?」「損してないかなぁ~」「そもそも新築住宅の価格ってなんで建築業者によってこんなに変わるんだろう?」などのような新築住宅の価格に関する疑問を感じていらっしゃるのなら、この「新築住宅の価格について」のページをご覧になってみてください。

きっとあなたにとってプラスになると思います。

家を購入することは、一生に一度あるかないかの大切なイベントです。そのため、慎重に住宅を購入したいものです。

例えば、更地に新築住宅を建てる場合、住宅の価格はどんな住宅を建てるかによってまったく異なってきます。

仮に、土地から購入して新築住宅を建てる場合には、まずは大手住宅メーカーが入っている住宅展示場に足を運びたいものです。

住宅展示場では、広い敷地に色々な建築業者のモデル住宅が展示されています。

購入予定の土地の広さから建蔽率を計算して、坪単価をそれぞれの建築業者に聞いてみると良いでしょう。

また住宅は、家族構成によって構造が大きく違ってきます。気軽に建築業者に声をかけてみることが重要です。

中には、要望をキチンと伝えれば間取り図も無料で描いてもらうことができます。

ただし、住宅展示場に出ている業者は大手の建築業者です。ある程度の企画や工法があり、壁のパネルの大きさが決まっていたり、ユニットであったりします。

もし、注文建築で新築住宅を建てるなら、一級建築士などがいる工務店にお願いすることになります。

務店では、色々な要望を出して新築住宅を建てることができます。

大手の建築業者とこうした工務店の注文建築では、価格の差はあまりないようです。

工務店の場合は、建築中にも注文をすることができるので、新築住宅が出来上がるまでには随分価格が高くなり、結局は大手の建築業者と同じになることが多いようです。

すでに建っている新築住宅(分譲・建売住宅)を購入する場合には、物件の価格と仲介業者に支払う手数料がかかる場合があるので注意が必要です。


いかがでしたでしょうか?

このように新築住宅の価格は、各社独自の見積方法があるため、同じように比較できにくいのが現状です。

ものすごく安い坪単価や価格などを売りにした住宅メーカー・工務店もありますが、話が進むにつれどんどんプラス要素が発生し、結局価格は相場並みか、むしろ高くなってしまうことも多々あるようです。

すでに建っている新築住宅の価格にしても、仲介業者の手数料などはもちろん含まれて提示されていません。

住宅購入は一生に一度の大きな買い物ですから、しっかりと情報収集だけはしておいたほうが良さそうです。

当サイトには、他にも新築住宅に関する記事がありますので、ぜひ他の記事もご参考になってみてください。きっとあなたにとってプラスになることでしょう。




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